墨尔本买楼花：开发商想用“日落条款”取消合同？你有权说不

什么是日落条款（sunset clause）？

日落条款设定一个最后期限（日落日期）：分契图（plan of subdivision）必须在此之前完成注册，或入住许可（occupancy permit）必须在此之前签发。过了期限，合同可以被撤销。《1962年土地销售法》（Sale of Land Act 1962 (Vic)）第 2(1) 条的官方定义如下：

“sunset clause means a provision of a residential off-the-plan contract that provides for the contract to be rescinded if— (a) the relevant plan of subdivision in respect of the lot has not been registered by the sunset date; or (b) an occupancy permit has not been issued in respect of the lot by the sunset date”

— Sale of Land Act 1962 (Vic) s 2(1)

日落条款本意是保护买家：楼一直建不出来，买家不该被无限期困在合同里。但一些开发商把它反过来用——在楼市上涨时故意拖过日落日期，撤销全部合同，再把同样的房子加价转卖。《2019年土地销售修正案》（Sale of Land Amendment Act 2019）针对的正是这种操作。

现在：开发商撤约必须先拿到你的书面同意

该法第 10A 至 10F 条现在严格限制开发商依据日落条款撤销住宅楼花合同。起点是第 10B(1) 条：除非按本法规定，开发商不得依日落条款撤约。核心保护在第 10B(3) 条，官方原文如下：

“Before rescinding a residential off-the-plan contract under a sunset clause, the vendor must obtain the written consent of each purchaser to the rescission after giving each purchaser, at least 28 days before the proposed rescission, written notice setting out— (a) the reason why the vendor is proposing to rescind the contract; and (b) the reason for the delay in the registration of the plan of subdivision or the issuing of the occupancy permit; and (c) that the purchaser is not obliged to consent to the proposed rescission.”

— Sale of Land Act 1962 (Vic) s 10B(3)

这一条拆开就是三件事：第一，开发商必须提前至少 28 天向你发出书面通知；第二，通知必须写明撤约理由和工程延误的原因；第三——很多买家不知道的一点——通知必须明确告诉你：你没有义务同意。

你有权拒绝

同意是完全自愿的。第 10F 条还要求日落条款本身必须写明“买家有权同意、但没有义务同意”等内容，否则开发商个人可被处最高 240 个罚款单位、公司最高 1,200 个罚款单位（适用于该条生效后签订的合同）。如果你拒绝同意，合同继续有效——开发商剩下的唯一途径是向最高法院申请。

开发商的唯一出路：维州最高法院

根据第 10E 条，拿不到买家同意的开发商可以向维州最高法院申请撤约许可。法院只有在确信撤约“在所有情况下公正合理”（just and equitable）时才会批准，并且法律明确要求法院考量以下因素（节选）：

• 开发商是否有不合理或恶意（bad faith）行为；
• 延误的真实原因，以及分契图注册或入住许可签发的预计日期；
• 该房产是否已经升值——这正是修法要打击的动机；
• 撤约对每一位买家的影响。

还有两点对买家非常有利：法院批准撤约时可以命令开发商向买家支付合理补偿；而且根据第 10E(5) 条，这场官司买家的律师费默认由开发商承担——除非开发商能证明买家是无理拒绝同意。

违规撤约 = 开发商违约

第 10D 条写得很直接：违反上述规定的“撤约”视为开发商违约（a breach of that contract）。这意味着买家可以主张通常的违约救济——和 2019 年之前开发商指着条款退个定金就了事的局面完全不同。

老合同也受保护吗？

基本上是。过渡条款（第 54 条）规定：第 10B 条的限制同样适用于修正案生效前签订、且生效时仍然有效的住宅楼花合同——唯一的例外是修法时已经在法院进行中的相关诉讼。

反过来：你自己的退出权

修法限制的是开发商，不是你。根据第 9AE(2) 条，如果分契图在签约后 18 个月内（或合同约定的更长期限内）仍未注册，你可以撤销合同、拿回定金。另外，维州消费者事务局（Consumer Affairs Victoria）明确：楼花定金不得超过合同价的 10%。

收到撤约通知，签字之前先做这几件事

• 不要反射性地在同意书上签字——同意是可选的，签了几乎无法反悔；
• 用足 28 天——通知期的存在就是为了让你有时间寻求专业意见；
• 核实延误理由——要求开发商提供分契图注册或入住许可的进度证据；
• 查一下市价——如果房子已比合同价升值，无论谈判还是上法庭，这都是对你有利的事实；
• 通盘评估——有的买家适合谈一笔和解补偿，有的买家应该坚持要求开发商履约。

我们的地产与建筑法团队常年代理墨尔本各区的楼花买家，提供中英双语服务。如果你收到了日落条款撤约通知，或想在签字前请律师审查合同，欢迎联系我们快速评估你的处境。